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Text File  |  1993-11-06  |  6KB  |  104 lines
  1.     
  2.  
  3. NOTE: Where it is feasible, a syllabus (headnote) will be released, as is
  4. being done in connection with this case, at the time the opinion is issued. 
  5. The syllabus constitutes no part of the opinion of the Court but has been
  6. prepared by the Reporter of Decisions for the convenience of the reader. 
  7. See United States v. Detroit Lumber Co., 200 U. S. 321, 337.
  8.  
  9. SUPREME COURT OF THE UNITED STATES
  10.  
  11. Syllabus
  12.  
  13. LUCAS v. SOUTH CAROLINA COASTAL COUNCIL
  14. certiorari to the supreme court of south carolina
  15. No. 91-453.   Argued March 2, 1992-Decided June 29, 1992
  16.  
  17. In 1986, petitioner Lucas bought two residential lots on a South
  18.  Carolina barrier island, intending to build single-family homes such
  19.  as those on the immediately adjacent parcels.  At that time, Lucas's
  20.  lots were not subject to the State's coastal zone building permit
  21.  requirements.  In 1988, however, the state legislature enacted the
  22.  Beachfront Management Act, which barred Lucas from erecting any
  23.  permanent habitable structures on his parcels.  He filed suit against
  24.  respondent state agency, contending that, even though the Act may
  25.  have been a lawful exercise of the State's police power, the ban on
  26.  construction deprived him of all ``economically viable use'' of his
  27.  property and therefore effected a ``taking'' under the Fifth and
  28.  Fourteenth Amendments that required the payment of just compensa-
  29.  tion.  See, e. g., Agins v. Tiburon, 447 U.S. 255, 261.  The state trial
  30.  court agreed, finding that the ban rendered Lucas's parcels ``value-
  31.  less,'' and entered an award exceeding $1.2 million.  In reversing, the
  32.  State Supreme Court held itself bound, in light of Lucas's failure to
  33.  attack the Act's validity, to accept the legislature's ``uncontested . . .
  34.  findings'' that new construction in the coastal zone threatened a
  35.  valuable public resource.  The court ruled that, under the Mugler v.
  36.  Kansas, 123 U.S. 623, line of cases, when a regulation is designed
  37.  to prevent ``harmful or noxious uses'' of property akin to public
  38.  nuisances, no compensation is owing under the Takings Clause
  39.  regardless of the regulation's effect on the property's value.
  40. Held:  
  41.    1.Lucas's takings claim is not rendered unripe by the fact that he
  42.  may yet be able to secure a special permit to build on his property
  43.  under an amendment to the Act passed after briefing and argument
  44.  before the State Supreme Court, but prior to issuance of that court's
  45.  opinion.  Because it declined to rest its judgment on ripeness
  46.  grounds, preferring to dispose of the case on the merits, the latter
  47.  court's decision precludes, both practically and legally, any takings
  48.  claim with respect to Lucas's preamendment deprivation.  Lucas has
  49.  properly alleged injury-in-fact with respect to this preamendment
  50.  deprivation, and it would not accord with sound process in these
  51.  circumstances to insist that he pursue the late-created procedure
  52.  before that component of his takings claim can be considered ripe. 
  53.  Pp.5-8.
  54.    2.The State Supreme Court erred in applying the ``harmful or
  55.  noxious uses'' principle to decide this case.  Pp.8-26.
  56.     (a)Regulations that deny the property owner all ``economically
  57.  viable use of his land'' constitute one of the discrete categories of
  58.  regulatory deprivations that require compensation without the usual
  59.  case-specific inquiry into the public interest advanced in support of
  60.  the restraint.  Although the Court has never set forth the justifica-
  61.  tion  for  this  categorical  rule,  the practical-and economic-
  62.  equivalence of physically appropriating and eliminating all beneficial
  63.  use of land counsels its preservation.  Pp.8-13.
  64.     (b)A review of the relevant decisions demonstrates that the
  65.  ``harmful or noxious use'' principle was merely this Court's early
  66.  formulation of the police power justification necessary to sustain
  67.  (without compensation) any regulatory diminution in value; that the
  68.  distinction between regulation that ``prevents harmful use'' and that
  69.  which ``confers benefits'' is difficult, if not impossible, to discern on
  70.  an objective, value-free basis; and that, therefore, noxious-use logic
  71.  cannot be the basis for departing from this Court's categorical rule
  72.  that total regulatory takings must be compensated.  Pp.14-21.
  73.     (c)Rather, the question must turn, in accord with this Court's
  74.  ``takings'' jurisprudence, on citizens' historic understandings regarding
  75.  the content of, and the State's power over, the ``bundle of rights'' that
  76.  they acquire when they take title to property.  Because it is not
  77.  consistent with the historical compact embodied in the Takings
  78.  Clause that title to real estate is held subject to the State's subse-
  79.  quent decision to eliminate all economically beneficial use, a regula-
  80.  tion having that effect cannot be newly decreed, and sustained,
  81.  without compensation's being paid the owner.  However, no compen-
  82.  sation is owed-in this setting as with all takings claims-if the
  83.  State's affirmative decree simply makes explicit what already inheres
  84.  in the title itself, in the restrictions that background principles of the
  85.  State's law of property and nuisance already place upon land owner-
  86.  ship.  Cf. Scranton v. Wheeler, 179 U.S. 141, 163.  Pp.21-25.
  87.     (d)Although it seems unlikely that common-law principles would
  88.  have prevented the erection of any habitable or productive improve-
  89.  ments on Lucas's land, this state-law question must be dealt with on
  90.  remand.  To win its case, respondent cannot simply proffer the
  91.  legislature's declaration that the uses Lucas desires are inconsistent
  92.  with the public interest, or the conclusory assertion that they violate
  93.  a common-law maxim such as sic utere tuo ut alienum non laedas,
  94.  but must identify background principles of nuisance and property law
  95.  that prohibit the uses Lucas now intends in the property's present
  96.  circumstances.  P.26.
  97. 304 S.C. 376, 404 S.E.2d 895, reversed and remanded.
  98.  
  99.  Scalia, J., delivered the opinion of the Court, in which Rehnquist,
  100. C. J., and White, O'Connor, and Thomas, JJ., joined.  Kennedy, J.,
  101. filed an opinion concurring in the judgment.  Blackmun, J., and
  102. Stevens, J., filed dissenting opinions.  Souter, J., filed a separate
  103. statement.
  104.